进入专栏  武汉房价 阅读更多内容 + 订阅

楼市出现分歧 现在卖房子是聪明还是愚蠢?

990888藏宝阁 香港 2019-03-18 08:28
【摘要】
“从宏观经济调整看大趋势、中期楼市政策看走势、具体交易细节看操作。没有别的花头,只是客观分析数据,看看变化。”

这几天,楼市出现了一场争论——现在卖掉房子,究竟是聪明还是愚蠢?这不是楼市多空的第一次分歧,不过两方各有自己的信息偏好和情绪发酵,我们今天从中立的立场试着分析一下。

推导依然延续以往的思路,从宏观经济调整看大趋势、中期楼市政策看走势、具体交易细节看操作。没有别的花头,只是客观分析数据,看看变化。

- 1 -

宏观经济数据看大趋势

从2008年到现在,中国宏观经济政策中,楼市都扮演了主要角色,因为宏观经济政策的调整,也将关系到楼市的未来走势。

1、先梳理一下中国2008年到现在的的宏观经济政策:

2008年到2016年,为了应对全球经济危机的影响,我们推行了差不多十年的负债式增长的模式:积极的财政政策和宽松的货币政策,M2持续高于10%,投资推动基建和楼市,增速随着投资边际递减连续下滑,这段时间楼市成了稳定经济重要力量。

到了2016年,开始供给侧改革改革,主要宏观政策是“三去一降一补”:去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板,M2从2017年开始连续低于10%,通过环保去低端产能,同时推动楼市置换地方债务,房价暴涨之后锁住楼市。

到了2019年,“三去”任务中的“去杠杆”还没有完成,主要体现在企业杠杆方面,企业债务高企,股权质押严重。另一个是“降成本”,主要也是企业成本。

刚结束的两会,我们已经看出今年宏观政策走向:就是给企业降杠杆去成本,通过推动股市和减费减税,而这两者对楼市都是利空。

推动股市成为蓄水池,新增的资金会流入股市,原有的资金也会离开楼市,另外给企业减费减税的钱也是出自楼市——房地产税,政府说是过紧日子,能有多紧呢,最后还是老百姓过紧日子。

所以,从宏观经济政策来看,未来楼市是利空的。

2、从人口数据来看:

楼市长期看人口,这是房产圈的一句老话。

2018年底的人口数据显示,放开二胎之后,新生人口数据还是在下滑,另一个结婚数据显示,晚婚和单身数量也在快速增长,而症结就在于暴涨的房价和教育、医疗等生活成本。

这里就不放数据了,之前文章贴过很多次。

另外一个就是城镇化,2018年一个热点讨论的话题就是:中国城镇化还有多大空间?

分析数据显示中国平均城镇化率已经达到58.2%,一二线城市城镇化率普遍超过80%,随着“棚改”放缓和乡村振兴成为国家战略,可以说城镇化已经快接近尾声。

所以,从人口这块来说,楼市也是利空。

3、从房地产相关经济数据来看:

2019年二月份房地产买地、销售数据都有大幅下滑,开工投资数据上升不过是前期拿地造成的数据延迟,交易环节显示房地产已经进入下行周期。

楼市出现分歧 现在卖房子是聪明还是愚蠢?

再看其他数据,2月份的M2、M1、固定投资、工业PMI、消费数据……虽然有写起色,但是整体持续下滑的趋势并没有改变,经济依旧在寻找底部,太多图就放一张吧,懂得都知道。

楼市出现分歧 现在卖房子是聪明还是愚蠢?

关于消费我要多说一句:大家有没有注意一个现象,现在很多消费品在降价,集中表现在铁算了盘4887奖结果,王中王和汽车领域,这两个关键消费指标这两年一直大幅下滑。

苹果年初就开始降价,特斯拉、宝马、路虎……都在降价,这里当然有税费的因素,但是也表明消费者在房贷压力下居民杠杆过高和消费降级的事实。

总结一下:

宏观经济政策和数据都不再支持楼市上涨,不过按照房地产以往的经验,似乎并不按照宏观走势来发展,这次会例外吗?

- 2 -

从楼市政策看走势

如何理解中国经济特色,那就是一切看政策,简称:政策市。

不管是楼市,还是股市,政策在某个时间段是碾压宏观经济规律的,说白了就是“有形的手”太粗壮。

比如2014-2015年,楼市如此惨淡,空头都认为楼市将开启下行周期,谁能想到政策一出,连续降准、降息、降首付,一年不到时间房价就翻了一番,可见政策的力量之大。

今年,关于楼市的政策主要有两个:

一个是去年年底中国经济工作会议上提出的:房住不炒,因城施策,防止房价大起大落。

另一个就是两会提出的:今年落实房地产税立法。

我们之前也说过,在楼市问题上中央和地方是有分歧的,这点不好展开说,从古至今,中央和地方或多或少一直都存在博弈关系。

中央的政策肯定是着眼于宏观经济:就像我们上面分析的,地方债务置换之后,企业债务也等着房地产税置换,楼市的任务就是一个字“稳”,不要发生系统性风险,坏了经济大局。

地方的政策更多是基于本地考虑:大到每年的经济增长指标和财政收入,小到地方公务员工资和公共支出缺口,都指着房地产呢?楼市涨价有动力,别说跌,不涨就很痛苦。

所以,楼市政策在“房住不炒”的前提下开出了“因城施策”的药方。

说白了,各地都可以在底线之上做一些动作,这个底线就是“限价、限贷和限购”,所以你看2018年底,虽然各个地方都动作频频,也只是在人才政策、利率方面搞些动作,一旦涉及到“限价、限购”的动作就会立即被叫停。

最新的楼市政策是各地楼市下调交易税费,实际上是给买房者减税,结合之前的人才政策和利率下调,我统一归纳为一条:刚需的边际利好。

所以,地方在楼市政策上的动作空间,最终大多还是围绕刚需,靠楼市可怜的刚需数量,显然无法支撑楼市暴涨。

所以,从政策来看,楼市总体将以稳为主,全国性的普涨暂时看没有可能。

- 3 -

从具体的交易细节看操作

上面说了,长期宏观经济数据对楼市是利空的,中期楼市政策也是保证楼市平稳,剩下的就是看楼市具体的交易细节。

楼市出现分歧 现在卖房子是聪明还是愚蠢?

从2019年2月份全国70个大中城市房价数据来看,有57城新建商品住宅价格环比上涨。

我们分析是楼市随上涨数量较多,但是幅度普遍不大,还在“稳”的区间,并非是大行情,至于原因,更多的是“因城施策”情绪挑动和春节过后楼市回暖的惯性思维导致。

再来看具体分析,一二线楼市二手房成交量最具代表性:

楼市出现分歧 现在卖房子是聪明还是愚蠢?

看似成交量增长很好,不过成交量其实还是不多,比如厦门去年只有24套,今年也才167套。再比如苏州,今年半个月561套,要知道2017年苏州3月份一个星期的二手房成交就有1296套。

楼市出现分歧 现在卖房子是聪明还是愚蠢?

所以,我们判断,楼市一二线短期还是会“趋稳”,现在谈是否在酝酿行情还为时过早。至于三四五六线,看看恒大的打折促销,和碧桂园的销量腰斩就知道了,基本回归居住功能,投资价值越来越少了。

短期的操作,仅供参考,不做投资建议:

一线城市可以继续持有,稀缺性在那,偏远郊区趁着利好就出了吧,上涨空间不大,不如换一套二线核心区域;

二线城市可以适当减持了,留下最核心的,郊区可以趁着刚需利好抛了;

三四五六七线,除非是自住,其他的可以抛出去,不然砸手里租不出去,还要交房地产税。

所以,回到标题的问题,现在卖房子是聪明还是愚蠢?

答案显然不是一蹴而就的,要分城市分地段,至于投资买房,我想暂时还是不要了吧。

君荟天地 (在售)
均价:20800 /㎡
联系本港台六开奖现场直播,香港六合彩开奖结果:400-0271717转198692
江汉区后湖大道与绿柳路交汇处(地铁6号线石桥站)
(责任编辑:郑军华)
0
0
0

参与评论

全部评论

暂无评论

  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!
打赏
我的积分 5800
1积分 5积分 10积分 50积分 100积分 200积分
积分
打赏